どんとこい！賃貸管理

この度、かの有名なアメーバブログに引っ越しをいたしました。

お題は以下のとおり

過去の履歴も一切がっさい移っております。

依田会計ＩＴサブリーダー　中島結実

どんとこい！賃貸管理

http://ameblo.jp/yodacpa-it-chintai/

さらなる飛躍！？を目指して！

以後よろしくお願いいたします。

だんだん時間がなくなってきた、中島結実です。

もはや日曜ににしか書けなくなってきました。

今回はBoｓｓFuruyaの許可をもらって、「パスしていいよ」とも言われたのですが、ここは少しこれからの宣伝も含め、書くことにしました。

と、その前に、私たちIT経営支援室は、賃貸管理会計の業務支援のコンサルティングを行っています。
しかしながら、たびたび遭遇するのが、どうも会計事務所の賃貸管理のコンサルティングというのは敷居が高いか、経理アレルギーで受け入れ難いと思うのか、そんな場面に遭遇します。

「会計」が頭に来るからでしょうか、経理は嫌いだけど、自分の売上や、利益は知りたいはずです。

ですが、現状は全体の利益の把握は時間がかかるし、ましてや物件毎の収支を見ることは、ままならない状況に遭遇することがありませんか。

そこで、経理部を叱咤激励して、死に物狂いで担当者が時間をかけて集計を行う、ということはないでしょうか。
で、いつの間にか、経理部のある担当者以外は、その集計もできないし、詳細もわからないという状況となり、そのこと事態が会社のリスクであるということはないでしょうか。

しかし、私たちの目指している「賃貸管理会計」は、そんなリスクを分散させるためには、物件の収支をわかるためには、利益を早く把握するためには、の会計の仕組みづくりからのお手伝いをしていくコンサルティングを目標としており、どちらかといえば、経理的な数字の積み上げが主となっていません。

つまりオーナーとの管理委託契約から、賃借人の退去まで、業務効率＝会計の数字把握の早期化となる視点でやっております。

まぁそんな視点での会計事務所のコンサルティングなんてまずないですよね。

その理解をしていただくところから、始まります。

で、最初に話していた宣伝の話です。

この度2009年6月29日号より「全国賃貸住宅新聞」の第4週目掲載記事として「賃貸管理会計ノススメ(仮称）」を開始いたします。

業務の効率化と会計の数字把握はイコールにならないと思っている方たちに、少しでも目からウロコになればと思って、連載をする予定です。

さてさて、そんなこんなで、原稿の締切りに追われております。

ではでは、よろしくお願いいたします。

こんにちは、依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今回は法人税と消費税のカテゴリの内容でお話をしたいと思います。

オーナーや賃貸管理会社にとって、敷金償却の売上は、いつ計上するべきかしばしば悩むべきところではないでしょうか。

「敷金償却」とは、賃借人にとって、敷金から契約書に記載されている金額や％で無くなるという意味合いです。それを収受する賃貸人は、「売上」と計上するというのが「敷金償却の売上」となるわけです。

賃借人にとっての「敷金償却」の意味合いは、契約書に依るところも多く、ここでは賃貸管理という面であくまで賃貸人の会計上の処理についてお話をします。

さて、この「敷金償却の売上」ですが、この計上時期を見誤ると、税務調査等で売上計上も漏れ！手痛い税金の追徴される可能性が出てきます。

例えば、賃貸借契約書上に「退去時に●●％の償却を申し受ける」とあれば、みなさんこれをどの時期で計上しますか？

新規？退去？

また、「居住期間の年数によって、●●％の償却を申し受ける」とあった場合は、どの時期で売上に計上しますか？

ここからはちょっと難しくなりますが、 法人税基本通達2-1-41　（保証金等のうち返還しないものの額の帰属の時期）が記載されております。

「資産の賃貸借契約等に基づいて保証金、敷金等として受け入れた金額であっても、当該金額のうち期間の経過その他当該賃貸借契約等の終了前における一定の事由の発生により、返還しないこととなる部分の金額は、その返還しないこととなった日の属する事業年度の益金の額に算入するのであるから留意する。（昭55年直法2－8「六」により追加、平12年課法2－7「二」、平19年課法2－17「四」により改正）」

 また、同様に消費税に関しても、消費税基本通達9－1－23（保証金等のうち返還しないものの額を対価とする資産の譲渡等の時期）において

「資産の賃貸借契約等に基づいて保証金、敷金等として受け入れた金額であっても当該金額のうち期間の経過その他当該賃貸借契約等の終了前における一定の事由の発生により返還しないこととなる部分の金額は、その返還しないこととなった日の属する課税期間において行った資産の譲渡等に係る対価となるのであるから留意する。」

とあります。

つまり、前者の契約書においては、契約をした時点で「退去時に●●％の償却を申し受ける」とあれば、この時期で返還されないことが決定したと考え、その契約をした事業年度の益金（税法でいうところの収益）に算入すべきとなります。

一方後者の契約書においては、、「居住期間の年数によって、●●％の償却を申し受ける」とあるため、これは退去時点まで償却金の売上が確定しないため、退去時に売上を計上することとなります。

どうでしょうか？

実質的に売上を手にした時期が計上時期となるわけです。

さて、今日は自宅から書いています。日曜の晴天は久々ですね。

時期も時期だから、開けた窓から、近所の小学校の運動会の音楽が、流れてきます。

あっ、ドラクエのテーマ曲だ！

うちの子供たちが幼稚園の運動会で、演奏をしていたのを思い出します。
日曜の午後は、まったりと過ごしたいと思いますが、、子供たち二人とも模試へ出かけ、私はPCに向かってブログ書いている現実は、「まったり」にはまだまだですね。

まだまだ精進精進

あぁ、止めときゃよかった、あんな約束。。。

うちのBossFuruyaもブログ書き始めたんです。（「依田会計IT室長によるOBC奉行活用術」http://ameblo.jp/yoda-bugyo/）

毎週一本絶対にブログをあげる。期限を守れず挙げない場合は、次回の飲み会でおごる。。。
お互いこの約束無理あるでしょ。
だって、どっちも筆まめじゃないし、私は凝り性で時間が足りない、BOSSは仕事が多くて時間が足りない。
だからあえて、「この約束」なのですが。。。

こんにちは

依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

みなさん、賃借人の家賃の延滞の対策に悩まれていますよね。

延滞が出た時の鉄則は、「１日でも遅れたら催促する」しつこく督促をする。

だいたい家賃は、２か月溜めたら、普通の人は通常の収入の範囲内で、そうそう支払うことはできません。なのでそうなる前にいろいろ手だてをするのが、得策です。

普通は家賃を払わないでいいと思う人は、そんなにいる訳ではなく、「うっかり振り込み忘れた」とか「たまたま振込む時間がなかった」という人が多いはず、その人たちには注意喚起の意味で催促する。

そしてお金がまるっきりないわけじゃないけど、いろいろ借金のある人は、その人なりに返済する順番をつけているだけで、順番の順位をあげるために、うるさいとか、しつこいところになるという意味で、催促を繰り返して行う、これが王道なんでしょうね。

まぁそんな、事後の処理にもつながるのですが、入口の部分でまず延滞の金額をなるべく少なく、遅滞なく解決するという意味で、賃貸借契約書の条項の中に入れる一文が「無催告の解除」となります。

「家賃を支払いわないで住んでいる」この行為は、決して不法占拠ではありません。ただ、契約履行が遅れているだけの状態です。この条文により、内容証明等で催告し解除をすれば（無催告といってもやはり催告をし、こちらの解除の意思は伝えるべき）不法占拠となりえます。

とはいえ、賃借人は借地借家法により、守られております。この条文が必ずしも有効かとというと、判例によると、この無催告の解除が不合理と認められない事情がある場合に有効と解するのが相当とされています。

つまり、一回ぐらいのたまたまの延滞ではなくて、何回も繰り返し行い、なんらかのトラブルを起こしているような、お互いの信頼関係がないような場合に有効となり得るということです。

まぁ、いずれにしても延滞を出さぬよう、金額を増やさぬような対策が肝心ですね。

しかしながら、リーマンショック後のこのご時世。世の中派遣切りがあったり、住居そのものの維持・確保が難しい人がいます。

そういう意味で、視点を変えて、 賃貸管理会社自ら融資先を探してあげる、たとえば厚生労働省の就職安定資金融資（ハローワークを通じて）の手続きがあるということを積極的に行うこともありかと思います。

まぁ主題とは少しずれましたが、

ところで、私とBossFuruyaとの相互契約には、「無催告の解除」ってありなのかしら。

う～～んこの場合は、契約を履行しなかった（ブログを書かない）人が、飲み代を払わなければならない債務を、債務者自ら解除したい！って叫ぶ訳だから、だめか・・・

やっぱり、ふつうにかいじょしたい。。

だめですかね。

先日、ワールドビジネスサテライト（テレビ東京）のトレンドたまごのコーナーで、蛍光管に代わるDCFLの照明が紹介されていました。

エコルサというところで、販売されているようです。

何しろDCFLだから、発熱も抑えられ、皆さんご存じのように省エネです。

しかも、今回の商品は年間で４割近くの電気料金が安く、２４時間つけっぱなしで５年間取り換えなくていい、１２時間なら１０年取り換えなくてもいい商品だそうです。

通常の商品より割高で、あと現在の照明器具の取り付け口のままで今は使用できないので若干工事が必要ですが、新規設置の場合での導入なら一遍で工事が終わるのでいいですね。

でもこの商品、いいのはわかっていても、クリスマスツリーのオーナメントのように、普及が爆発的にならないようです。

価格という点でみれば、

先ほどの月間４割削減ならば、月３０万以上かかるような店舗の電気なら、１２万削減されることとなります。工事費がいくらかかるかわかりませんが、５年では１２万×１２か月×５年で７２０万の電気代の節約になるので、工事費が回収できた以降は、経費が文字通り節減となります。

なので、月何１０万と係る電気を消費する２４時間営業の店舗の照明(コンビニ・カラオケ店）は、確実に経費節減となるので、新規設立の店舗はイニシャルコストの面と回収を考えて導入すれば、OKかと思います。

しかし既に照明設備が整っているところは、現在の照明を導入してからどのくらいの年数が経ち、これを変えると廃棄の分と、イニシャルコストがかかるか、考えた上で導入がいいのでしょうね。

そういうシュミレーションができる提案があるといいのでしょうか。

今の時代の提案は、「それがいいことはわかる。じゃどれだけ、利益に貢献するか」の観点から提案をしないとなかなか次の商売には繋がらないのが、現状です。

これは私も同じで、「いい仕組みや考え方であることはわかる。でもどれだけ、利益につながるのか」という点で、提案を行わないと、相手に感動してもらえいないんですよね。

どうも事務方（かた）の仕事の利益貢献の提案は、難しいです。

私は営業に向いていないようです。ふーー

私ハゲタカをリアルタイムで見れなかったのです。

興味はあったので、見たいなぁと思っていたのですが、チャネル争いするのは流儀ではないので（いや本当に見たいものがある場合はあらかじめ宣言をする）、まぁいいかと思っていのです。

それが今度映画もやるということで、先日5/4～6のGW中に2話ずつやっていたのです。

みましたよ。

ひとりで楽しみながら。。

あの後のジャック・アタリ氏　緊急インタビュー「第１回　危機の核心とは何か」も合わせて見て、軽くカルチャーショック受けています。

その少し前に、2009年本屋さん大賞を受賞した「告白」という本を読んだのですが、読んだ皆さん同様、面白いけど後味が悪く、救われない気持ちになるのですが、、
その中で唯一自分の中で悟れた部分があり、それがよかったと思えるようにしています。

それは、「法の秩序」、「司法の判断」、「公平性」です。

「法は公平か」と思う部分、でも従うものと思っていたのですが、個人の判断や思いに委ねてはいけない部分、超えてはいけない部分、これは被害者も加害者と感情だけで処理をしてはいけないために、きっと最小公倍数であるのかもしれないけど、絶対必要なものなんだと思ったのです。

それと、シンクロしたのが（なんで？って突っ込まれそうだけど）、今回のジャック・アタリ氏の発言です。
正確に言葉を覚えていないのですが、「それぞれ国家には法律があって秩序がある。経済は世界規模になると、秩序がない（法律がない）がため、今回のような異常な利益優先主義に走ったのだ」と。

いやどちらも、個人の思いだけ、利益のため（お金に限らず）だけで走ると、どこかでつまずくと負の連鎖となり、悲劇が生まれると思ったのです。

規制や規律、法律はとかく、やかましいもの、疎ましいものと思われがちですが、ちっちゃなコミュニティだって、同じ行動をするにあたって、一つの思いだけで動くわけじゃない、そのひとつひとつ思いの正当性を立証して行動するのは無理なのだから、必要なんだなぁと思ったのです。

それが私の軽いカルチャーショックでした。

あぁハゲタカ関係なかったでしたね。

ハゲタカは、やっぱりNHKだなぁ、こういう話題を人気ある俳優力に頼らず、じっくり作り込んでいる。

だから面白いでしょうね。

人間性を失わず、みんな人間くさく、みんな必死の人たちを描いている題材が、たまたま経済で、時節にマッチしたのもよかったでした。

なんか最近、私語っていますよね。

息子に言われるんです。

「ママ、話長い。聞きたいことだけに答えて」って。

「でもね、物の真理っていうのは、聞きたいことだけじゃ、わからないから・・・」

ほら、そこ語っているよね。

ふん！

お前ら若いんだよ

依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実でした

みなさん、明けましておめでとうございます。

その言葉も4か月も経てば鬼が笑うどころか、あきれちゃいますよね。

でもやらないと、呆れられっぱなしなので、あまり気負わずよもやま話でも何でも書かないと、と思っています。

久々です。

依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今日は、昨日「ワンズＲＥＴＯＳ」の第1回エリア会議に参加してきました。

ＲＥＴＯＳとは、参加する企業（ＲＥＴＯＳサポート企業）の商品・サービス・研修・ソフトウェア・コンサルティング業務等をRETOSを通じて広く不動産関連企業へ提供し、不動産業に貢献するセカンドオピニオンたらんことを理念としているそうです。

よって多種方面から、多種のサービスをネットワークを通じて、受けられるそうです。

私は、この会議には前半のサービス内容等のお話と次のファイネットテクノロジー株式会社の塚本高久社長（我々と賃貸管理システムの会計の部分を共同で開発した会社です。）の「この情勢でも収益ＵＰ！ 賃貸仲介・管理」だけ聞いて失礼したのですが、塚本社長の話の中で感じたことがありました。

今は賃貸仲介・管理と言っても「マーケティング」を考慮して戦略を立てて、行わなければならない時代であると。。

当然、考えているに決まっている、何を今さらと思うかもしれません。

もちろん、HPに物件出展して、お店の前面にマイソク貼って、お客様に物件をご紹介する、これもマーケティングなのですが、これもただ情報を公開しているだけでは、最近のお客様は食いついてこないですよね。

なので、地域の特性を考え、ニューファミリー向けの地域と物件、独身物件の地域と物件と、カテゴリーを分けて力を入れる物件を用意する（まんべんなくではなく）。

そして、まめなフォローアップをする。

メールが来たら、毎日何時に誰がチェックをし、担当を決め、すぐにメールで細かく対応する。（これ業務のスケジュールの中にいれているところ意外と少ないのでは）

お客様の特性を活かした豊富な物件仕入れと紹介を行い、問い合わせに対しては、即座に対応していく不動産仲介は、仲介物件が少なくなっている不動産の中でも集客を衰えず、売上を上げているとのことでした。

お客様としては、今は情報が溢れすぎていて、たくさんの中からいいものを選ぶという作業が、非常に疲れることもありますよね。 
逆に仲介する側は、個人の嗜好が多様化して、ターゲットの物件が絞れないということもよく聞きます。

その中で、生き残るのはちょっとした工夫、お客様の選びやすい物件別のファイルとか、むしろ特徴をだしてしぼって物件を仕入れるとか、担当を決めてお客様への機敏の対応、まさに「マーケティング」の世界なのだと思いました。

これには少し考えるところがあり、自分も話がまとめられるようになればおいおい話ができたらと思います。

復帰一発目はこれにて

早く帰らないと。

いや、私は誰の味方でもありませんが、見方とすれば不動産賃貸管理会社よりになるのしょうか。

という意味では、今回の話は、不動産賃貸管理会社としてリスクとして認識していただいて、より一層上を目指していただくという話になると思います。

こんばんは、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。
今悠然とした気持ちで、Yo-yomaのバッハの無伴奏チェロ組曲を聞き、ジンを飲みながら書いております。(正確には、コアントローを少し、あとは炭酸で割っております。）
あっ、私は決して、ハイソなキザな人種ではありません。その辺は誤解のなきよう。

だって、普段はたいへんなんですよ。
だってね。。。（と、シュフ花で盛り上がりそうだ。。やばい。）コホン！

先日の大阪賃貸住宅フェアであるオーナーからのご質問でした。

私は管理形態によって賃貸会社の経理上の賃料の違いについて話した上でのご質問かと思われます。「私は賃貸管理会社とサブリース契約を結んでおりますが、昨今のこの状況下でその会社自身に不安を感じており、この場合賃借人からの家賃はどのようになるのでしょうか。」と。

 他の文献と比較検討はしていませんが、「不動産賃貸管理の実務　千葉喬監修　不動産総合研究会編　週刊住宅新聞社」によると「賃貸借の転貸」に伴う三面からの法律関係を理解することがポイントであると記載しあります。

下記の関係図をみてください。(以下、一部引用も含み記述しております。）    

この関係図は、オーナーである賃借人 Aと不動産賃貸管理会社の賃借人Bは、賃貸借の関係があり、また賃借人Bは目的物(物件）を使用する権利に基づき、第三者Cに転貸（「サブリース」）することができ、あらたな賃貸借契約を結ぶことができ、Bは転貸人でCは転借人となります。

この図が指し示すものは、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾がなければ転貸することはできないが、Aの承諾を得てBC間の契約（転貸借）がなされ、AB間の契約とBC間の契約とは無関係としても、CはAに対して直接に義務（賃料支払義務・賃貸終了時の目的物返還義務）を負う（民法613条）と定めてあります。

まずは、この転貸の契約の解除について考えてみます。
賃借物の転貸に関して、いずれも賃借人Bが賃貸人Aの承諾を得なければならない（民法612条1項）とあります。この法律関係だけで見れるところは、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで転貸した場合、賃貸人が契約そのものを解除することができます。
但し、判例や通説では背信行為を認められない場合は、賃貸人に対抗でき、民法619条2項に基づき解除することができないと解されます。

次に、転貸借の法律効果を考えてみます。
まずは、賃貸人（オーナー）と賃貸人=転貸人（管理会社）と転借人（入居者）の関係です。
第一に転借人は、賃貸人との関係ではこの賃貸借の当事者ではないが、賃貸人に対して直接の義務を負うとされます。
つまり、賃貸人は転借人に対して、転借料を直接支払うように請求することができます。この場合、転借人は転借料を転貸人にすでに前払いしている旨を主張しても支払いを免れることはできません。
第二に賃貸人は同時に賃貸人に対して、賃料を請求できます。但し、賃借人に二重の賃料請求することはできません。

次に賃貸借の解除等と転貸借の効力です。
賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合は、転貸借はそその賃貸借の終了と同時に終了するとされます。
但し、賃貸人と賃借人との賃貸借契約が合意解除された場合には、その合意解除は転借人に対抗できず、権利は消滅しないとされています。

このような民法上の権利関係を踏まえ、サブリース契約を鑑みれば、おのずとその賃貸借契約においてどのようなリスクが潜んでいるか、またオーナー、管理会社、入居者それそれの権利を守られているかを考えた上での管理委託契約を交わさなければならいないことが見えてくると思います。

国土交通省は平成13年「サブリース原賃貸借契約書」を作成し、ひな形としているので、これを機会にリスク管理という意味でも、見直してみるのもいいのかもしれません。

現在の経済状況をみると、市場心理は負の方向に走り、守りに入るの当然かとおもわれます。
ただ、心理に左右され、自ら負のイメージを築くとそれが現実に作用されるということもあり、その市場心理をプラス、もしくはマイナス要因を払拭するような政策をとする、新たな経済学者の出番となるのかもしれませんね。

むしろ民間は既に、負の時こそチャンスといって、ピンポイントで目玉商品を安く売って、実を多くとり、売上を前年度よりUPした会社（ニトリ）や、新しいアイディアで漁船の一網買い（イオン）といった決断やアイディアが出て、民間企業の方が早くてたくましいのかもしれません。
もっと、たくさん元気な企業がでてくるといいですね。

不況の時こそ地盤固めと攻めのアイディアを！

「ぼちぼちでんなぁ」という掛け合いを期待したわけじゃないですが、「やっぱり、"つっこみ"と"ぼけ"のノリでセミナーするのはどうしたらいいだろう！」といつもの独り言をいったら、ボケキャラの私にBossFuruyaは「何考えて行くの？」と、つっこまれ、「今度は週一でブログ更新ね」とばっさり。。。
討ち死にしました。（イタイ。この年齢でイタイ死に方）

 はい、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今回もセミナーとやってきました、大阪、賃貸住宅フェア。
もともと、ある財務会計ソフトのメーカーに勤めていた時代は、北は北海道、南は沖縄まで飛び歩いていたのですが、出産を機にリタイアをして、復帰後は転職し続け、今の事務所にお世話になったのが６年前。この頃は出張などありえないと思っていたのですが、ここのところ名古屋、そして大阪と出張が続き、ちょっと気持ちも高揚しております。    

さて、世界経済状況の不安定さ、不動産不況もあり、大阪における賃貸住宅市場が非常に気になっておりましたが、意外（失礼！）にも会場における活況を見ていると、その状況を忘れさせてくれました。

ただ、例年の大阪出展状況を知りませんが、不動産賃貸管理に係るシステムは、２社にとどまり、当事務所が開発協力しておりますファインネットテクノロジーが冴えわたっておりましたが、競合他社が少ない状況は、やはり市場の活性化という意味ではさびしいですね。

私のセミナーに関して申し上げれば、硬い課題で、商売とは一見結びつかないような内容であるにも関わらず、満員御礼からは程遠いですが、多数の方に足を運んでいただきました。この場を借りて御礼申し上げます。

 内容については、本題は不動産賃貸管理会社における賃借人より預かる敷金や家賃等を適正に分けるということは、どのような仕組みを理解していればよいのかという話を中心に話をさせていただきましたが、今回は特に「国土交通省が、マンション管理適正化推進法施行規則の分別管理手法などを改正することとなり、それは一部のマンション管理業者による出納業務に関連する横領事件の発生などを受け、管理組合財産の管理を具体的に規定してきたこと、また、月ごとの収支報告を、管理者などに書面で交付する制度を導入する。11月１日に施行規則を公布し、09年11月１日の施行を予定している。」（週刊住宅新聞2008/10/13号）と、立法としていよいよ規制を始めたことを紹介させていただき、ますます我々が述べているような「預り金は大丈夫？」というキーワードが重要さを増してきたということをお伝えました。

さて、ここまで書いて、次回からのブログの内容は、当然求められるのが、きっとその内容を示していかなければならないでしょうね。

では、「ほな、おおきに」