2007年12月アーカイブ

今年もあと少しとなりました。
依田（石井）公認会計士税理士事務所のIT経営支援室の中島結実です。
今日からお休みに入る人も少なくないと思います。そんな私は、昨日からインフルエンザA型にかかり、熱にうなされているにも関わらず、タミフル飲んでブログやっております。
しょっぱなからね、いきなりお休みになると、せっかく激励していただいた方たちに申し訳ない。。
いや、自己満足かもしれないけど、やらせていただきます。（あとで文章が変だったらこっそり変更するかもしれません。）

さて賃貸管理といえば、「家賃」はとっても重要ファクターです。さて、この「家賃」一般常識で言うところの家賃と消費税でいう「家賃の範囲」は異なってきます。
この点は基礎の基礎となり、消費税法基本通達にいくつかに渡って書かれています。

第一回目は、ずばり「家賃の範囲」です。
◆消費税基本通達6−13−9
家賃には、月決め等の家賃のほか、敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分及び共同住宅における共用部分に係る費用を入居者が応分に負担するいわゆる共益費（6−13−1、6−13−2又は6−13−3の規定により住宅の貸付けに含まれないこととされる施設等に係る費用部分を除く。）も含まれることに留意する。

とあります。
共益費の部分は次回に触れることとして、「敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分」ですが、これは、
「敷金、保証金のうち返還しない部分」　…いわゆる敷金償却金がこれに当ります。関西ですといわゆる敷引きです。賃貸契約時に契約書に「退去時に敷金のうち○○％申し受ける。」「返還しない」とか書かれている金額です。（契約書によって、「どの段階で売上として計上するか。」という問題がありますが、また触れます。）

「一時金のうち返還しない部分」　…　いわゆる礼金がこれにあたります。（この礼金という考え方は関東圏以北しかないようです。）それ以外に更新時に更新料という名目で徴収されるのも一時金で返還しないですね。同様の考え方をして、返還しないものはこの範囲に入ります。

さてさて、「家賃の範囲」に上記の物が入るとどうなるのか、どこが変わるのよと思われるかもしれませんが、
「居住の目的」であれば非課税と判断されるので消費税の非課税売上の範囲に入り、消費税の仕入れ控除の額が変動してきます。
また、課税であれば課税売上として消費税がかかります。

「非課税」「課税」の判断の話もしないといけないですね。
これは今はとりあえず、賃貸契約書に「居住の目的」と記載してあると書いて場合と考えてください。

そうそう、ひとつ重要なことを忘れていましたが、この「家賃の範囲」は、賃貸契約書の「貸主」が「賃貸管理会社」である場合です。（もちろん個人名、業者もそうです。）
そうでない場合の新規契約や更新時に「借主」や「オーナー」からいただく「手数料」はあくまで、「課税」ですので、上記の話の対象外です。ご注意を！

あぁ長くなりました。
私もだんだん熱があがってきたようです。旦那からは「たいへんだね」とあきれ顔言われ、娘は「パソコン使えないの？」と冷ややかな視線を送られました。
ワーキングマザーはつらいのだ！

なんてべたな、ブログ名なんだろう。
いや私のボス(一応！？)がつけてくれたのですが、あまりのべたさ加減に、逆にいいかもしれない！と思い、ここに「どんとこい！賃貸管理」開業いたします。

記念すべき第一回は、昨日（2007/12/19）、賃貸住宅フェア2007in東京でセミナーを実施しましたので、その内容をご報告します。
遅れましたが、私「依田(石井）公認会計士税理士事務所　IT経営支援室サブリーダー　中島結実（ゆみ）」と申します。私のプロフィールは追々ご紹介いたしますが、不動産賃貸管理ソリューション支援を実施しており、ニッチで特化をモットーにして超エキスパートになるべく鍛練をしております。

さて、この賃貸住宅フェア2007in東京ですが、株式会社　全国賃貸住宅新聞社が主催し、賃貸管理を営む法人・個人向けに、より業務効率、顧客へのサービスアップを図るべくツールを販売している業者が展覧しているフェアとなっております。

あの東京ビックサイト西1.2のホールを射抜きで開催し、12月18〜19日の二日間で入場者数41,533人と、かなり大規模なフェアです。そのなかで、各テーマに合わせてセミナーがなんと！155講座開催されました。
その数あるセミナーの中で、もっとも地味で経理的な「預り金の管理は大丈夫？内部統制から見る不動産会社の経理問題解決策」というセミナーを弊社依田所長と私が講師となり、セミナーを開催いたしました。

内容が内容なので、本当にこの内容で集客できるのだろうか？来ても多くて２０名程度と思ったら、１２０名入る席に３/４ぐらいのお客様がいらっしゃられて、みなさん熱心にメモをとって受講していただきました。

やはり、不動産賃貸管理会社にとって、鬼門である預り金。
しかも営業重視とされている不動産会社の中で、売上に直結しない（信頼性等のアップはすれど）この勘定に対する関心が強いことにびっくりしました。

預り金は、毎日入金される家賃から敷金、礼金、更新料まで、賃借人よりご入金されます。
この入金は、その請求目的によって区分されますが、実は管理形態によっても経理方法がことなるため、正確に集計することが難しく、現場の業務担当が、間違った金額ではないけど、間違った処理をすると全然集計できませんよ、という話と。
システム、業務担当者、営業、経理のルールを整合性を保ち、賃貸管理システムを導入しなければただの箱と同じになりますよ、という話を内部統制の話をまじえながらセミナーを開催いたしました。
この内容は、このブログで個別に説明できればいいと思っています。

また弊社が賃貸管理システムの自動仕訳のシステム監修、協力して開発したファインネットテクノロジー株式会社の「Ts-WEB　forJava」も今回出展し、新世代の賃貸管理システムとして紹介させていただいており、これもまた盛況だったので、システムも含めご紹介できたらと思っておりますので、次回以降ご期待ください。

それでは今日はとりあえず！