2008年10月アーカイブ

いや、私は誰の味方でもありませんが、見方とすれば不動産賃貸管理会社よりになるのしょうか。

という意味では、今回の話は、不動産賃貸管理会社としてリスクとして認識していただいて、より一層上を目指していただくという話になると思います。

こんばんは、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。
今悠然とした気持ちで、Yo-yomaのバッハの無伴奏チェロ組曲を聞き、ジンを飲みながら書いております。(正確には、コアントローを少し、あとは炭酸で割っております。）
あっ、私は決して、ハイソなキザな人種ではありません。その辺は誤解のなきよう。

だって、普段はたいへんなんですよ。
だってね。。。（と、シュフ花で盛り上がりそうだ。。やばい。）コホン！

先日の大阪賃貸住宅フェアであるオーナーからのご質問でした。

私は管理形態によって賃貸会社の経理上の賃料の違いについて話した上でのご質問かと思われます。「私は賃貸管理会社とサブリース契約を結んでおりますが、昨今のこの状況下でその会社自身に不安を感じており、この場合賃借人からの家賃はどのようになるのでしょうか。」と。

 他の文献と比較検討はしていませんが、「不動産賃貸管理の実務　千葉喬監修　不動産総合研究会編　週刊住宅新聞社」によると「賃貸借の転貸」に伴う三面からの法律関係を理解することがポイントであると記載しあります。

下記の関係図をみてください。(以下、一部引用も含み記述しております。）    

この関係図は、オーナーである賃借人 Aと不動産賃貸管理会社の賃借人Bは、賃貸借の関係があり、また賃借人Bは目的物(物件）を使用する権利に基づき、第三者Cに転貸（「サブリース」）することができ、あらたな賃貸借契約を結ぶことができ、Bは転貸人でCは転借人となります。

この図が指し示すものは、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾がなければ転貸することはできないが、Aの承諾を得てBC間の契約（転貸借）がなされ、AB間の契約とBC間の契約とは無関係としても、CはAに対して直接に義務（賃料支払義務・賃貸終了時の目的物返還義務）を負う（民法613条）と定めてあります。

まずは、この転貸の契約の解除について考えてみます。
賃借物の転貸に関して、いずれも賃借人Bが賃貸人Aの承諾を得なければならない（民法612条1項）とあります。この法律関係だけで見れるところは、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで転貸した場合、賃貸人が契約そのものを解除することができます。
但し、判例や通説では背信行為を認められない場合は、賃貸人に対抗でき、民法619条2項に基づき解除することができないと解されます。

次に、転貸借の法律効果を考えてみます。
まずは、賃貸人（オーナー）と賃貸人=転貸人（管理会社）と転借人（入居者）の関係です。
第一に転借人は、賃貸人との関係ではこの賃貸借の当事者ではないが、賃貸人に対して直接の義務を負うとされます。
つまり、賃貸人は転借人に対して、転借料を直接支払うように請求することができます。この場合、転借人は転借料を転貸人にすでに前払いしている旨を主張しても支払いを免れることはできません。
第二に賃貸人は同時に賃貸人に対して、賃料を請求できます。但し、賃借人に二重の賃料請求することはできません。

次に賃貸借の解除等と転貸借の効力です。
賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合は、転貸借はそその賃貸借の終了と同時に終了するとされます。
但し、賃貸人と賃借人との賃貸借契約が合意解除された場合には、その合意解除は転借人に対抗できず、権利は消滅しないとされています。

このような民法上の権利関係を踏まえ、サブリース契約を鑑みれば、おのずとその賃貸借契約においてどのようなリスクが潜んでいるか、またオーナー、管理会社、入居者それそれの権利を守られているかを考えた上での管理委託契約を交わさなければならいないことが見えてくると思います。

国土交通省は平成13年「サブリース原賃貸借契約書」を作成し、ひな形としているので、これを機会にリスク管理という意味でも、見直してみるのもいいのかもしれません。

現在の経済状況をみると、市場心理は負の方向に走り、守りに入るの当然かとおもわれます。
ただ、心理に左右され、自ら負のイメージを築くとそれが現実に作用されるということもあり、その市場心理をプラス、もしくはマイナス要因を払拭するような政策をとする、新たな経済学者の出番となるのかもしれませんね。

むしろ民間は既に、負の時こそチャンスといって、ピンポイントで目玉商品を安く売って、実を多くとり、売上を前年度よりUPした会社（ニトリ）や、新しいアイディアで漁船の一網買い（イオン）といった決断やアイディアが出て、民間企業の方が早くてたくましいのかもしれません。
もっと、たくさん元気な企業がでてくるといいですね。

不況の時こそ地盤固めと攻めのアイディアを！

「ぼちぼちでんなぁ」という掛け合いを期待したわけじゃないですが、「やっぱり、"つっこみ"と"ぼけ"のノリでセミナーするのはどうしたらいいだろう！」といつもの独り言をいったら、ボケキャラの私にBossFuruyaは「何考えて行くの？」と、つっこまれ、「今度は週一でブログ更新ね」とばっさり。。。
討ち死にしました。（イタイ。この年齢でイタイ死に方）

 はい、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今回もセミナーとやってきました、大阪、賃貸住宅フェア。
もともと、ある財務会計ソフトのメーカーに勤めていた時代は、北は北海道、南は沖縄まで飛び歩いていたのですが、出産を機にリタイアをして、復帰後は転職し続け、今の事務所にお世話になったのが６年前。この頃は出張などありえないと思っていたのですが、ここのところ名古屋、そして大阪と出張が続き、ちょっと気持ちも高揚しております。    

さて、世界経済状況の不安定さ、不動産不況もあり、大阪における賃貸住宅市場が非常に気になっておりましたが、意外（失礼！）にも会場における活況を見ていると、その状況を忘れさせてくれました。

ただ、例年の大阪出展状況を知りませんが、不動産賃貸管理に係るシステムは、２社にとどまり、当事務所が開発協力しておりますファインネットテクノロジーが冴えわたっておりましたが、競合他社が少ない状況は、やはり市場の活性化という意味ではさびしいですね。

私のセミナーに関して申し上げれば、硬い課題で、商売とは一見結びつかないような内容であるにも関わらず、満員御礼からは程遠いですが、多数の方に足を運んでいただきました。この場を借りて御礼申し上げます。

 内容については、本題は不動産賃貸管理会社における賃借人より預かる敷金や家賃等を適正に分けるということは、どのような仕組みを理解していればよいのかという話を中心に話をさせていただきましたが、今回は特に「国土交通省が、マンション管理適正化推進法施行規則の分別管理手法などを改正することとなり、それは一部のマンション管理業者による出納業務に関連する横領事件の発生などを受け、管理組合財産の管理を具体的に規定してきたこと、また、月ごとの収支報告を、管理者などに書面で交付する制度を導入する。11月１日に施行規則を公布し、09年11月１日の施行を予定している。」（週刊住宅新聞2008/10/13号）と、立法としていよいよ規制を始めたことを紹介させていただき、ますます我々が述べているような「預り金は大丈夫？」というキーワードが重要さを増してきたということをお伝えました。

さて、ここまで書いて、次回からのブログの内容は、当然求められるのが、きっとその内容を示していかなければならないでしょうね。

では、「ほな、おおきに」