よもやま話の最近のブログ記事

この度、かの有名なアメーバブログに引っ越しをいたしました。

お題は以下のとおり

過去の履歴も一切がっさい移っております。

依田会計ＩＴサブリーダー　中島結実

どんとこい！賃貸管理

http://ameblo.jp/yodacpa-it-chintai/

さらなる飛躍！？を目指して！

以後よろしくお願いいたします。

だんだん時間がなくなってきた、中島結実です。

もはや日曜ににしか書けなくなってきました。

今回はBoｓｓFuruyaの許可をもらって、「パスしていいよ」とも言われたのですが、ここは少しこれからの宣伝も含め、書くことにしました。

と、その前に、私たちIT経営支援室は、賃貸管理会計の業務支援のコンサルティングを行っています。
しかしながら、たびたび遭遇するのが、どうも会計事務所の賃貸管理のコンサルティングというのは敷居が高いか、経理アレルギーで受け入れ難いと思うのか、そんな場面に遭遇します。

「会計」が頭に来るからでしょうか、経理は嫌いだけど、自分の売上や、利益は知りたいはずです。

ですが、現状は全体の利益の把握は時間がかかるし、ましてや物件毎の収支を見ることは、ままならない状況に遭遇することがありませんか。

そこで、経理部を叱咤激励して、死に物狂いで担当者が時間をかけて集計を行う、ということはないでしょうか。
で、いつの間にか、経理部のある担当者以外は、その集計もできないし、詳細もわからないという状況となり、そのこと事態が会社のリスクであるということはないでしょうか。

しかし、私たちの目指している「賃貸管理会計」は、そんなリスクを分散させるためには、物件の収支をわかるためには、利益を早く把握するためには、の会計の仕組みづくりからのお手伝いをしていくコンサルティングを目標としており、どちらかといえば、経理的な数字の積み上げが主となっていません。

つまりオーナーとの管理委託契約から、賃借人の退去まで、業務効率＝会計の数字把握の早期化となる視点でやっております。

まぁそんな視点での会計事務所のコンサルティングなんてまずないですよね。

その理解をしていただくところから、始まります。

で、最初に話していた宣伝の話です。

この度2009年6月29日号より「全国賃貸住宅新聞」の第4週目掲載記事として「賃貸管理会計ノススメ(仮称）」を開始いたします。

業務の効率化と会計の数字把握はイコールにならないと思っている方たちに、少しでも目からウロコになればと思って、連載をする予定です。

さてさて、そんなこんなで、原稿の締切りに追われております。

ではでは、よろしくお願いいたします。

私ハゲタカをリアルタイムで見れなかったのです。

興味はあったので、見たいなぁと思っていたのですが、チャネル争いするのは流儀ではないので（いや本当に見たいものがある場合はあらかじめ宣言をする）、まぁいいかと思っていのです。

それが今度映画もやるということで、先日5/4～6のGW中に2話ずつやっていたのです。

みましたよ。

ひとりで楽しみながら。。

あの後のジャック・アタリ氏　緊急インタビュー「第１回　危機の核心とは何か」も合わせて見て、軽くカルチャーショック受けています。

その少し前に、2009年本屋さん大賞を受賞した「告白」という本を読んだのですが、読んだ皆さん同様、面白いけど後味が悪く、救われない気持ちになるのですが、、
その中で唯一自分の中で悟れた部分があり、それがよかったと思えるようにしています。

それは、「法の秩序」、「司法の判断」、「公平性」です。

「法は公平か」と思う部分、でも従うものと思っていたのですが、個人の判断や思いに委ねてはいけない部分、超えてはいけない部分、これは被害者も加害者と感情だけで処理をしてはいけないために、きっと最小公倍数であるのかもしれないけど、絶対必要なものなんだと思ったのです。

それと、シンクロしたのが（なんで？って突っ込まれそうだけど）、今回のジャック・アタリ氏の発言です。
正確に言葉を覚えていないのですが、「それぞれ国家には法律があって秩序がある。経済は世界規模になると、秩序がない（法律がない）がため、今回のような異常な利益優先主義に走ったのだ」と。

いやどちらも、個人の思いだけ、利益のため（お金に限らず）だけで走ると、どこかでつまずくと負の連鎖となり、悲劇が生まれると思ったのです。

規制や規律、法律はとかく、やかましいもの、疎ましいものと思われがちですが、ちっちゃなコミュニティだって、同じ行動をするにあたって、一つの思いだけで動くわけじゃない、そのひとつひとつ思いの正当性を立証して行動するのは無理なのだから、必要なんだなぁと思ったのです。

それが私の軽いカルチャーショックでした。

あぁハゲタカ関係なかったでしたね。

ハゲタカは、やっぱりNHKだなぁ、こういう話題を人気ある俳優力に頼らず、じっくり作り込んでいる。

だから面白いでしょうね。

人間性を失わず、みんな人間くさく、みんな必死の人たちを描いている題材が、たまたま経済で、時節にマッチしたのもよかったでした。

なんか最近、私語っていますよね。

息子に言われるんです。

「ママ、話長い。聞きたいことだけに答えて」って。

「でもね、物の真理っていうのは、聞きたいことだけじゃ、わからないから・・・」

ほら、そこ語っているよね。

ふん！

お前ら若いんだよ

依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実でした

みなさん、明けましておめでとうございます。

その言葉も4か月も経てば鬼が笑うどころか、あきれちゃいますよね。

でもやらないと、呆れられっぱなしなので、あまり気負わずよもやま話でも何でも書かないと、と思っています。

久々です。

依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今日は、昨日「ワンズＲＥＴＯＳ」の第1回エリア会議に参加してきました。

ＲＥＴＯＳとは、参加する企業（ＲＥＴＯＳサポート企業）の商品・サービス・研修・ソフトウェア・コンサルティング業務等をRETOSを通じて広く不動産関連企業へ提供し、不動産業に貢献するセカンドオピニオンたらんことを理念としているそうです。

よって多種方面から、多種のサービスをネットワークを通じて、受けられるそうです。

私は、この会議には前半のサービス内容等のお話と次のファイネットテクノロジー株式会社の塚本高久社長（我々と賃貸管理システムの会計の部分を共同で開発した会社です。）の「この情勢でも収益ＵＰ！ 賃貸仲介・管理」だけ聞いて失礼したのですが、塚本社長の話の中で感じたことがありました。

今は賃貸仲介・管理と言っても「マーケティング」を考慮して戦略を立てて、行わなければならない時代であると。。

当然、考えているに決まっている、何を今さらと思うかもしれません。

もちろん、HPに物件出展して、お店の前面にマイソク貼って、お客様に物件をご紹介する、これもマーケティングなのですが、これもただ情報を公開しているだけでは、最近のお客様は食いついてこないですよね。

なので、地域の特性を考え、ニューファミリー向けの地域と物件、独身物件の地域と物件と、カテゴリーを分けて力を入れる物件を用意する（まんべんなくではなく）。

そして、まめなフォローアップをする。

メールが来たら、毎日何時に誰がチェックをし、担当を決め、すぐにメールで細かく対応する。（これ業務のスケジュールの中にいれているところ意外と少ないのでは）

お客様の特性を活かした豊富な物件仕入れと紹介を行い、問い合わせに対しては、即座に対応していく不動産仲介は、仲介物件が少なくなっている不動産の中でも集客を衰えず、売上を上げているとのことでした。

お客様としては、今は情報が溢れすぎていて、たくさんの中からいいものを選ぶという作業が、非常に疲れることもありますよね。 
逆に仲介する側は、個人の嗜好が多様化して、ターゲットの物件が絞れないということもよく聞きます。

その中で、生き残るのはちょっとした工夫、お客様の選びやすい物件別のファイルとか、むしろ特徴をだしてしぼって物件を仕入れるとか、担当を決めてお客様への機敏の対応、まさに「マーケティング」の世界なのだと思いました。

これには少し考えるところがあり、自分も話がまとめられるようになればおいおい話ができたらと思います。

復帰一発目はこれにて

早く帰らないと。

「ぼちぼちでんなぁ」という掛け合いを期待したわけじゃないですが、「やっぱり、"つっこみ"と"ぼけ"のノリでセミナーするのはどうしたらいいだろう！」といつもの独り言をいったら、ボケキャラの私にBossFuruyaは「何考えて行くの？」と、つっこまれ、「今度は週一でブログ更新ね」とばっさり。。。
討ち死にしました。（イタイ。この年齢でイタイ死に方）

 はい、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今回もセミナーとやってきました、大阪、賃貸住宅フェア。
もともと、ある財務会計ソフトのメーカーに勤めていた時代は、北は北海道、南は沖縄まで飛び歩いていたのですが、出産を機にリタイアをして、復帰後は転職し続け、今の事務所にお世話になったのが６年前。この頃は出張などありえないと思っていたのですが、ここのところ名古屋、そして大阪と出張が続き、ちょっと気持ちも高揚しております。    

さて、世界経済状況の不安定さ、不動産不況もあり、大阪における賃貸住宅市場が非常に気になっておりましたが、意外（失礼！）にも会場における活況を見ていると、その状況を忘れさせてくれました。

ただ、例年の大阪出展状況を知りませんが、不動産賃貸管理に係るシステムは、２社にとどまり、当事務所が開発協力しておりますファインネットテクノロジーが冴えわたっておりましたが、競合他社が少ない状況は、やはり市場の活性化という意味ではさびしいですね。

私のセミナーに関して申し上げれば、硬い課題で、商売とは一見結びつかないような内容であるにも関わらず、満員御礼からは程遠いですが、多数の方に足を運んでいただきました。この場を借りて御礼申し上げます。

 内容については、本題は不動産賃貸管理会社における賃借人より預かる敷金や家賃等を適正に分けるということは、どのような仕組みを理解していればよいのかという話を中心に話をさせていただきましたが、今回は特に「国土交通省が、マンション管理適正化推進法施行規則の分別管理手法などを改正することとなり、それは一部のマンション管理業者による出納業務に関連する横領事件の発生などを受け、管理組合財産の管理を具体的に規定してきたこと、また、月ごとの収支報告を、管理者などに書面で交付する制度を導入する。11月１日に施行規則を公布し、09年11月１日の施行を予定している。」（週刊住宅新聞2008/10/13号）と、立法としていよいよ規制を始めたことを紹介させていただき、ますます我々が述べているような「預り金は大丈夫？」というキーワードが重要さを増してきたということをお伝えました。

さて、ここまで書いて、次回からのブログの内容は、当然求められるのが、きっとその内容を示していかなければならないでしょうね。

では、「ほな、おおきに」

みなさん、こんにちは。

依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

前回は不覚（！？）にも、更新記事をBoss Furuyaに取られてしまいました。
もう少し活発に、早い対応が必須！ということで、今回は旬な話題をスピーディにということで、賃貸管理とは直接関係ないですが、今回のリーマン・ブラザーズ破綻記事について触れてみたいと思います。

既にご存知のように、米証券大手リーマン・ブラザーズが破綻いたしました。

これにより、さらなる不信の連鎖が始まり、証券市場ではまるでスケープゴートを探すように「次つぶれるのはどこだ」とお互いの腹を探り合い、またそのような噂を流れることにより、ますます不信と不振が市場を駆け巡っている様相です。

事の経緯は、私より読者の皆さんの方が詳しいかもしれませんので、「波及」による可能性についてお話していきたいと思います。

今回は、サブプライムローム問題から端を発し、金融派生商品(デリバティブ）の全体の価値の低価、それによる商業不動産、カードローンに広がる金融資産の評価損、つまり損失が我々小市民にとっては、天文学的、国家予算並みの負債額へとつながり、破綻の連鎖が始まってきております。

日本では前回のFuruyaのブログで触れているように、既に不動産関連会社の破綻が連鎖的に起きています。
もしかしてこの連鎖の影響が少なくない会社が、後に続くのではとのうわさもあります。

このような中で日本の銀行も、リーマン関係の債権をいくつか保有しており、都市銀行においてはニュースリリース等で保有している債権と担保等があり保全されている債権と公表されておりますが、都市銀行の規模からすれば、担保されていない債権は、影響が少ない金額での計上となっております。

ただ、リーマンの活動は、証券会社だけでなく、子会社が不動産関係の投資を行っているので、子会社における不動産のファンドもかなりの額があると思われるので、日本の金融グループにおける保有額がさらに膨らまないことをただただ祈るだけです。

一方、地方銀行はこのリーマンに関する債権の保有額を公表している銀行は、非常に少なく、むしろいろいろな不動産破綻で負債額を抱えている銀行が不動産ファンドを所有していない訳はないと考えられるので、この沈黙がかえって疑心暗鬼とつながります。

やはり、スピーディに適切な情報を利害関係者に公開するという責任は重く、重要ということを感じてほしいと思います。

そして、このままでは日本全体として、金融の引き締め、貸し渋り、となり、10年前様相が目に浮かぶのは私だけではないと思います。

そのような重要な時期に、日本の与党の舵取りを誰にするということでやっていていいのか、と思わざる負えません。

でもどうしていいのか、本当のところはよくわかりません。

ただ自分の身を守るだけではすまなさそうです。

ところで、今回リーマンの話を聞いた時、そこで働く3万近くの従業員にはお気の毒ですが、個人的には詐欺とは言わないですが、回収が見込まれない債権をどんどん売って、最高額(約40億！)の給料をもらっていたトップクラスの人達に対しては、モラルの欠けている仕事はいつかしっぺ返されるのさ、と思っていました。(世界経済の悪影響という問題とは別にして）

そして、「株主代表訴訟で、この濡れ手に粟状態で得た最高額の給料を全部とられればいいのよ。」とボソッと言いました。
そこですかさず、BossFuruyaは「その訴訟に備えるために常に高額の給料をもらっているのさ」とサラッと言いました。

「な・る・ほ・ど！！」

（そうじゃないだろ、って誰か突っ込んでください）

皆さん、新年明けましておめでとうございます。
依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。
インフルエンザも落ち着いてきまして、家族揃ってお正月を無事迎えました。

と、言いたいところですが、例年旦那の実家での新年会は、幼子や高齢の方々がいるので、私だけ自粛させていただき、一人家の中で新年の番組を見ながら、バケットと昨日の余りものを食べて昼は過ごしておりました。
まぁそうはいっても、子どもたちと（二人ほどおります）実家の新年会の後のカラオケに行く恒例行事は、実行したので（私は単なる金づるですがね）そうはいっても、別に一人ぼっちという訳ではないので、ご心配なく。

まぁ根が自虐的なポジティブ思考ですので、今回の一件は「せっかくの休みなのにインフルエンザなんか罹って、、」というより、「インフルエンザのお陰で、休みを本当に休めた」って感じでしょうかね。例年なら年末の連日の追い込み仕事の後、息つく暇もなく大掃除、おせち料理の準備等々。。とってもせわしないのに、なんにもしない。
病人扱いしてくれる。こんなめでたいことはない。
いやいや、なにしろ相手が病人だから「僕（私）はこんなに働いているのに、お母さんはなにもしない」という　非難もない。たまには、こういうことないとね。

はい、すみません。
ほとんど愚痴にも近い、私の心理描写をお聞かせしました。

今年は、「賃貸管理と預り金」をテーマにして、どんと「全国展開」を考えております。
（先に宣言しておかないと）
Blogを通して、賃貸管理の情報は発信していく考えですが、セミナーは随時開催していくつもりです。
場合によっては、本もだそうかと思っております。

世界的にサブプライム問題に発して、景気の不透明感が加速されてきていますが、確かに世界経済の中で日本は動いていますが、やや過剰反応を示し気味の帰来、もともと自虐思考が強いからかもしれないけど、そこまで日本はまだ落ち込んでいないという考え方もできます。
話の流れが強くても、全体を俯瞰してみると、実はそこだけということもあります。
その辺は、しっかり見極められる力がなければ、情報に取り込まれてしまいます。

そんな私も、もしかしたら情報に取り込まれたり、取り込んでいるのかもしれませんがね。

さて、小難しい話をしておりますが、今年は「どんとこい！賃貸管理」をブレイクさせるがため、いろいろがんばりますのでよろしくお願いたします。