消費税の最近のブログ記事

こんにちは、依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今回は法人税と消費税のカテゴリの内容でお話をしたいと思います。

オーナーや賃貸管理会社にとって、敷金償却の売上は、いつ計上するべきかしばしば悩むべきところではないでしょうか。

「敷金償却」とは、賃借人にとって、敷金から契約書に記載されている金額や％で無くなるという意味合いです。それを収受する賃貸人は、「売上」と計上するというのが「敷金償却の売上」となるわけです。

賃借人にとっての「敷金償却」の意味合いは、契約書に依るところも多く、ここでは賃貸管理という面であくまで賃貸人の会計上の処理についてお話をします。

さて、この「敷金償却の売上」ですが、この計上時期を見誤ると、税務調査等で売上計上も漏れ！手痛い税金の追徴される可能性が出てきます。

例えば、賃貸借契約書上に「退去時に●●％の償却を申し受ける」とあれば、みなさんこれをどの時期で計上しますか？

新規？退去？

また、「居住期間の年数によって、●●％の償却を申し受ける」とあった場合は、どの時期で売上に計上しますか？

ここからはちょっと難しくなりますが、 法人税基本通達2-1-41　（保証金等のうち返還しないものの額の帰属の時期）が記載されております。

「資産の賃貸借契約等に基づいて保証金、敷金等として受け入れた金額であっても、当該金額のうち期間の経過その他当該賃貸借契約等の終了前における一定の事由の発生により、返還しないこととなる部分の金額は、その返還しないこととなった日の属する事業年度の益金の額に算入するのであるから留意する。（昭55年直法2－8「六」により追加、平12年課法2－7「二」、平19年課法2－17「四」により改正）」

 また、同様に消費税に関しても、消費税基本通達9－1－23（保証金等のうち返還しないものの額を対価とする資産の譲渡等の時期）において

「資産の賃貸借契約等に基づいて保証金、敷金等として受け入れた金額であっても当該金額のうち期間の経過その他当該賃貸借契約等の終了前における一定の事由の発生により返還しないこととなる部分の金額は、その返還しないこととなった日の属する課税期間において行った資産の譲渡等に係る対価となるのであるから留意する。」

とあります。

つまり、前者の契約書においては、契約をした時点で「退去時に●●％の償却を申し受ける」とあれば、この時期で返還されないことが決定したと考え、その契約をした事業年度の益金（税法でいうところの収益）に算入すべきとなります。

一方後者の契約書においては、、「居住期間の年数によって、●●％の償却を申し受ける」とあるため、これは退去時点まで償却金の売上が確定しないため、退去時に売上を計上することとなります。

どうでしょうか？

実質的に売上を手にした時期が計上時期となるわけです。

さて、今日は自宅から書いています。日曜の晴天は久々ですね。

時期も時期だから、開けた窓から、近所の小学校の運動会の音楽が、流れてきます。

あっ、ドラクエのテーマ曲だ！

うちの子供たちが幼稚園の運動会で、演奏をしていたのを思い出します。
日曜の午後は、まったりと過ごしたいと思いますが、、子供たち二人とも模試へ出かけ、私はPCに向かってブログ書いている現実は、「まったり」にはまだまだですね。

まだまだ精進精進

今年もあと少しとなりました。
依田（石井）公認会計士税理士事務所のIT経営支援室の中島結実です。
今日からお休みに入る人も少なくないと思います。そんな私は、昨日からインフルエンザA型にかかり、熱にうなされているにも関わらず、タミフル飲んでブログやっております。
しょっぱなからね、いきなりお休みになると、せっかく激励していただいた方たちに申し訳ない。。
いや、自己満足かもしれないけど、やらせていただきます。（あとで文章が変だったらこっそり変更するかもしれません。）

さて賃貸管理といえば、「家賃」はとっても重要ファクターです。さて、この「家賃」一般常識で言うところの家賃と消費税でいう「家賃の範囲」は異なってきます。
この点は基礎の基礎となり、消費税法基本通達にいくつかに渡って書かれています。

第一回目は、ずばり「家賃の範囲」です。
◆消費税基本通達6−13−9
家賃には、月決め等の家賃のほか、敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分及び共同住宅における共用部分に係る費用を入居者が応分に負担するいわゆる共益費（6−13−1、6−13−2又は6−13−3の規定により住宅の貸付けに含まれないこととされる施設等に係る費用部分を除く。）も含まれることに留意する。

とあります。
共益費の部分は次回に触れることとして、「敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分」ですが、これは、
「敷金、保証金のうち返還しない部分」　…いわゆる敷金償却金がこれに当ります。関西ですといわゆる敷引きです。賃貸契約時に契約書に「退去時に敷金のうち○○％申し受ける。」「返還しない」とか書かれている金額です。（契約書によって、「どの段階で売上として計上するか。」という問題がありますが、また触れます。）

「一時金のうち返還しない部分」　…　いわゆる礼金がこれにあたります。（この礼金という考え方は関東圏以北しかないようです。）それ以外に更新時に更新料という名目で徴収されるのも一時金で返還しないですね。同様の考え方をして、返還しないものはこの範囲に入ります。

さてさて、「家賃の範囲」に上記の物が入るとどうなるのか、どこが変わるのよと思われるかもしれませんが、
「居住の目的」であれば非課税と判断されるので消費税の非課税売上の範囲に入り、消費税の仕入れ控除の額が変動してきます。
また、課税であれば課税売上として消費税がかかります。

「非課税」「課税」の判断の話もしないといけないですね。
これは今はとりあえず、賃貸契約書に「居住の目的」と記載してあると書いて場合と考えてください。

そうそう、ひとつ重要なことを忘れていましたが、この「家賃の範囲」は、賃貸契約書の「貸主」が「賃貸管理会社」である場合です。（もちろん個人名、業者もそうです。）
そうでない場合の新規契約や更新時に「借主」や「オーナー」からいただく「手数料」はあくまで、「課税」ですので、上記の話の対象外です。ご注意を！

あぁ長くなりました。
私もだんだん熱があがってきたようです。旦那からは「たいへんだね」とあきれ顔言われ、娘は「パソコン使えないの？」と冷ややかな視線を送られました。
ワーキングマザーはつらいのだ！