役に立つ話の最近のブログ記事

だんだん時間がなくなってきた、中島結実です。

もはや日曜ににしか書けなくなってきました。

今回はBoｓｓFuruyaの許可をもらって、「パスしていいよ」とも言われたのですが、ここは少しこれからの宣伝も含め、書くことにしました。

と、その前に、私たちIT経営支援室は、賃貸管理会計の業務支援のコンサルティングを行っています。
しかしながら、たびたび遭遇するのが、どうも会計事務所の賃貸管理のコンサルティングというのは敷居が高いか、経理アレルギーで受け入れ難いと思うのか、そんな場面に遭遇します。

「会計」が頭に来るからでしょうか、経理は嫌いだけど、自分の売上や、利益は知りたいはずです。

ですが、現状は全体の利益の把握は時間がかかるし、ましてや物件毎の収支を見ることは、ままならない状況に遭遇することがありませんか。

そこで、経理部を叱咤激励して、死に物狂いで担当者が時間をかけて集計を行う、ということはないでしょうか。
で、いつの間にか、経理部のある担当者以外は、その集計もできないし、詳細もわからないという状況となり、そのこと事態が会社のリスクであるということはないでしょうか。

しかし、私たちの目指している「賃貸管理会計」は、そんなリスクを分散させるためには、物件の収支をわかるためには、利益を早く把握するためには、の会計の仕組みづくりからのお手伝いをしていくコンサルティングを目標としており、どちらかといえば、経理的な数字の積み上げが主となっていません。

つまりオーナーとの管理委託契約から、賃借人の退去まで、業務効率＝会計の数字把握の早期化となる視点でやっております。

まぁそんな視点での会計事務所のコンサルティングなんてまずないですよね。

その理解をしていただくところから、始まります。

で、最初に話していた宣伝の話です。

この度2009年6月29日号より「全国賃貸住宅新聞」の第4週目掲載記事として「賃貸管理会計ノススメ(仮称）」を開始いたします。

業務の効率化と会計の数字把握はイコールにならないと思っている方たちに、少しでも目からウロコになればと思って、連載をする予定です。

さてさて、そんなこんなで、原稿の締切りに追われております。

ではでは、よろしくお願いいたします。

いや、私は誰の味方でもありませんが、見方とすれば不動産賃貸管理会社よりになるのしょうか。

という意味では、今回の話は、不動産賃貸管理会社としてリスクとして認識していただいて、より一層上を目指していただくという話になると思います。

こんばんは、依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。
今悠然とした気持ちで、Yo-yomaのバッハの無伴奏チェロ組曲を聞き、ジンを飲みながら書いております。(正確には、コアントローを少し、あとは炭酸で割っております。）
あっ、私は決して、ハイソなキザな人種ではありません。その辺は誤解のなきよう。

だって、普段はたいへんなんですよ。
だってね。。。（と、シュフ花で盛り上がりそうだ。。やばい。）コホン！

先日の大阪賃貸住宅フェアであるオーナーからのご質問でした。

私は管理形態によって賃貸会社の経理上の賃料の違いについて話した上でのご質問かと思われます。「私は賃貸管理会社とサブリース契約を結んでおりますが、昨今のこの状況下でその会社自身に不安を感じており、この場合賃借人からの家賃はどのようになるのでしょうか。」と。

 他の文献と比較検討はしていませんが、「不動産賃貸管理の実務　千葉喬監修　不動産総合研究会編　週刊住宅新聞社」によると「賃貸借の転貸」に伴う三面からの法律関係を理解することがポイントであると記載しあります。

下記の関係図をみてください。(以下、一部引用も含み記述しております。）    

この関係図は、オーナーである賃借人 Aと不動産賃貸管理会社の賃借人Bは、賃貸借の関係があり、また賃借人Bは目的物(物件）を使用する権利に基づき、第三者Cに転貸（「サブリース」）することができ、あらたな賃貸借契約を結ぶことができ、Bは転貸人でCは転借人となります。

この図が指し示すものは、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾がなければ転貸することはできないが、Aの承諾を得てBC間の契約（転貸借）がなされ、AB間の契約とBC間の契約とは無関係としても、CはAに対して直接に義務（賃料支払義務・賃貸終了時の目的物返還義務）を負う（民法613条）と定めてあります。

まずは、この転貸の契約の解除について考えてみます。
賃借物の転貸に関して、いずれも賃借人Bが賃貸人Aの承諾を得なければならない（民法612条1項）とあります。この法律関係だけで見れるところは、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで転貸した場合、賃貸人が契約そのものを解除することができます。
但し、判例や通説では背信行為を認められない場合は、賃貸人に対抗でき、民法619条2項に基づき解除することができないと解されます。

次に、転貸借の法律効果を考えてみます。
まずは、賃貸人（オーナー）と賃貸人=転貸人（管理会社）と転借人（入居者）の関係です。
第一に転借人は、賃貸人との関係ではこの賃貸借の当事者ではないが、賃貸人に対して直接の義務を負うとされます。
つまり、賃貸人は転借人に対して、転借料を直接支払うように請求することができます。この場合、転借人は転借料を転貸人にすでに前払いしている旨を主張しても支払いを免れることはできません。
第二に賃貸人は同時に賃貸人に対して、賃料を請求できます。但し、賃借人に二重の賃料請求することはできません。

次に賃貸借の解除等と転貸借の効力です。
賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合は、転貸借はそその賃貸借の終了と同時に終了するとされます。
但し、賃貸人と賃借人との賃貸借契約が合意解除された場合には、その合意解除は転借人に対抗できず、権利は消滅しないとされています。

このような民法上の権利関係を踏まえ、サブリース契約を鑑みれば、おのずとその賃貸借契約においてどのようなリスクが潜んでいるか、またオーナー、管理会社、入居者それそれの権利を守られているかを考えた上での管理委託契約を交わさなければならいないことが見えてくると思います。

国土交通省は平成13年「サブリース原賃貸借契約書」を作成し、ひな形としているので、これを機会にリスク管理という意味でも、見直してみるのもいいのかもしれません。

現在の経済状況をみると、市場心理は負の方向に走り、守りに入るの当然かとおもわれます。
ただ、心理に左右され、自ら負のイメージを築くとそれが現実に作用されるということもあり、その市場心理をプラス、もしくはマイナス要因を払拭するような政策をとする、新たな経済学者の出番となるのかもしれませんね。

むしろ民間は既に、負の時こそチャンスといって、ピンポイントで目玉商品を安く売って、実を多くとり、売上を前年度よりUPした会社（ニトリ）や、新しいアイディアで漁船の一網買い（イオン）といった決断やアイディアが出て、民間企業の方が早くてたくましいのかもしれません。
もっと、たくさん元気な企業がでてくるといいですね。

不況の時こそ地盤固めと攻めのアイディアを！

暑いですね
世間はお盆となり、帰省やUターンでラッシュとなり、どのニュースもオリンピックと同時に故郷へ続く道への混雑の状況を伝え、たいへんかと思われます。
それに対し、都内は非常に快適で、どこへ行くにも普段の混雑を思えば、考えられないくらい素早く移動ができます。
で、私と言えば、その快適さを利用して、普段子供に接する時間が少ないので、大学受験控えたの娘のために、新宿にある塾まで休みの間、車で送っております。
あぁもちろん、小さい頃のように、素直にママと一緒にドライブ！なんて思わないですし、またそれだけで普段のつけが埋まる訳もなく、というか娘はそれすらも考えていないようでして、、要は娘のパシリをやっております、はい。
でも実は結構、私、空いている都会の運転好きなので、望んでしている部分もありますがね。

遅れました依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

このブログの書き始めたきっかけでもある「賃貸住宅フェア2007in東京」が昨年の12月にあり、そしてこの8月に「賃貸住宅フェア2008in東京」が開催されました。
テーマは引き続き「預り金の管理は大丈夫？内部統制から見る不動産賃貸管理会社の経理問題解決策」と銘打って、前回は弊社依田所長とのセミナーを開催させていただきましたが、今回は私一人で行うこととなり、50分間講演させていただきました。

私のモットーは、「ニッチで特化」。
その話題も、あくまで「ピンポイント」。

ではなく、実は不動産賃貸管理会社にとって肝心要。今後、重要な課題となりうる、この「預り金管理」のできようによっては、この管理会社乱立の時代でオーナーからの信頼を得られるか、また国土交通省や金融庁の動きに俊敏に対応できるか、ということになると考えております。

> セミナーの中では、国土交通省より、「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会報告書について（H18.5.12）」の内容について触れさせていただき、この報告書発表後、特に次の段階への動きは見えていませんが、明らかに国レベルでの関心が高くなっていることが伺えます。
このところの不動産不況のあおり次第では、親会社である不動産会社の状況悪化により、子会社である賃貸管理会社の預り金の保全が危うい状況になる連鎖が起きれば、さらに関心が高くならざるおえないと考えられます。

しかしながら、賃借人にしてみれば、賃貸管理会社の状況を意識して契約したり、また替えてまで移り住みたいとか思わない人が多数であると考えられますし、そういう意味では、その賃貸借契約で確保されているので、オーナーからの管理そのものが見放されないように、賃貸管理会社が独立してこの預り金の管理を正しく、また保全できれば存続は可能ですし、次へのチャンスも出てきます。

今この家賃等の預り金を今一度考えていかなければならない、と最近の状況を踏まえつつ、セミナーを終えた次第です。

そして、もう少し私自身も積極的にこの課題を広めなければならないと、2008年後半の展開へ考えあぐんでおります。
（地道な活動が早道か。。そうか、ブログか！・・・）

一見、関係なさそうなこの話題。

以前話したでしょうか、現在私たちIT経営支援室は、FNT(ファインネットテクノロジー）の「TS-foｒJAVA」という賃貸管理システムの自動仕訳の仕様を監修、開発に協力しております。

導入に際し、業務のルールを確定させ、標準化させることによって（いわゆる内部統制ですね）、初めて自動仕訳を行うことができます。
（これは賃貸管理システムに限った話ではありません。）

これがシステムを導入するだけで、簡単に、明日から仕訳ができると思われている方がいる、というかこの業界の方は特に多いような気がします。
宅建業法という法令に准じて、業務を遂行しているにも関わらず、、です。(業務ルールを守ってこそ出力される自動仕訳なのです。）

現場の情報の入力が上流とすれば、ここで入力した情報が、全ての起源となります。

経理で使用する仕訳は、数々の業務の方々の複数の処理を経て、その結果として、つまり下流でこの情報を仕訳を出力します。

これが本当に川の流れと同じで、せせらぎのような小さい川（管理戸数が少ない）は、不純物も発見し易く、また短いので汚染されても、すぐ原因を突き止めて元に戻すことが可能です。
つまり、管理規模の小さい会社であれば、なんらのミスや不具合があっても、担当者がなんらかの手立てをして手で修正がききます。

これが１級河川のような大きな川になるとどうでしょうか、上流の段階でいろいろな汚染が発生すると、その流れに巻き込まれてしまい、不純物も発見しにくくなり、長いため違う汚染に影響され、複合的に広がる可能性があります。つまり、大量のデータの中にミスが紛れ込んだら、そのデータを特定するにはなかなか見つけにくいということになります。

では、どうすればよいのでしょうか。

答は簡単です。

新しく追加・訂正するデータが入力される段階で、正しいかチェックをすればよいのです。(川の中に流れ込む支流の水質検査を徹底するということ同じです。）

賃貸管理システムで言えば、

<入力データ＞

Ｉ.新規契約
　　　...　オーナーとの管理委託契約の条件は正しく（会社のルールに沿って）入力されているか
　　　...　賃借人との賃貸借契約の条件は正しく入力されているか

ＩＩ.入金
　　　...　日々入金される家賃を遅滞なく、各請求項目に合わせて入金されているか

ＩＩＩ.管理委託解除/退去
　　　...　オーナーとの管理委託契約の有効期間のチェックされているか
　　　...　賃借人の退去に当り、遅滞なく情報を入力されているか

＜業務上のルール＞

Ｉ.業務の締めを持つ。

　...　毎日の締めの時間
　...　毎月の締めの日

ＩＩ.入力データをチェックできる体制
　...　締めの時間、締めの日に合わせて、上記の入力データをチェックできているだろうか

と、簡単にいえば、上記に示した内容を守って行えば、大量のデータは保全されていきます。
（いや、これはあくまで業務運用する側の話で考えれば、）

これを体系づけて業務を行えば、内部統制となっていきます。(本格的にはもう少し山がありますが）

でもこう聞いてみると、「なんだ簡単なことじゃないか、毎日やっていることが、実は内部統制につながっているんだ！」と思われた方もいるのではないでしょうか。

そうなんです。

簡単なハズなのですが、そうもいかなく、不正な事実が発生するので、あらためて「内部統制」というキーワードが必要となるのです。

もちろん悪意のある人の存在は、別です。悪意のない人の存在がキーポイントとなるのです。

まぁこの辺の話はよもやま話として、おいおい話していきたいと思います。

最初から飛ばすと、次のネタに悩んでまた休場(窮状）してしまいます。

と、ご承知おきのことと思いますが、、、ね。

依田公認会計士税理士事務所の中島結実でした。

先日、当事務所のホームページ委員のS氏にニッコリ笑って怒られた。。。

正確に言うと、愛の鞭を打たれた。

「中島さん、来週始めメルマガ発行しますけど、ブログの更新が1月7日で止まっていますよ。このままでいいですか？」（弊社メルマガ発行しています。「〜足りていますか？安心感。〜」登録はコチラ→http://www.yodacpa.co.jp/mm/index.htm）

イタ、タっ！いやこのままでいいなんて思っていない。忙しくて書けない理由はたくさんある。そんなの理由にならないのもわかっている。（このメルマガの一部に私のブログの広告を掲載しております。）

なにしろ昨年末インフルエンザの中、執筆した消費税の「家賃の範囲」で次回は「共益費」書きますって言っていたけど、ボリュームがあるので先伸ばしていたから、次書くとしたら当然その話題でなければと思うほど、筆が進まず、ずるずると。。

なら、いっそのこと違う話題でとりあえず乗り切ろう！

ということで、今回は2008/1/30に京都地方裁判所で判決がでた「更新料返還訴訟」に絡めたお話をしたいと思います。この更新料は「家賃の範囲」に含まれる「一時金のうち返還しない部分」に当り、この判決によってはこの「家賃の範囲」が変り、「更新料が不当であると判決をくだされたらどうなるか」を会計事務所らしく、税金面からの可能性についてお話ししていきたいと思います。

申し遅れました、依田（石井）公認会計士税理士事務所の中島結実です。

この訴訟は賃貸管理業界では、注目の訴訟で判決次第で更新料は、賃貸管理会社の売上構成の中でかなりの割合を占めているため、これがなくなる(いやなくれれば賃料に転嫁するだろうが、現存の契約からは賃料等の値上げはできない）
また更新料の返還要求が多額なった場合は、キャッシュフローが悪い会社は存続そのものの危機にも見舞われていたかもしれませんでした。

訴訟と判決の内容を簡単に述べると、賃借人Aが１年ごとに行う更新契約時に支払った家賃2カ月分の更新料5年分を退去に際して、賃借人Aは、弱い立場に置かれる消費者を保護する消費者契約法により更新料の不当性を訴え返還要求をした裁判となり、京都地方裁判所はこれに対して「原告の請求を棄却する」つまり更新料は賃貸借契約において合法的な請求であると認めた判決となっております。

裁判の内容に関しては、私見をもっておりますが、この裁判の判決については司法に任せるとして、ここでは特に触れません。

その後の「もし！更新料が不当である判決」が最高裁でくだされた場合の話をしていきたいと思います。

この場合、いわゆる税務上の「家賃の範囲」も異なってきます。しかも金銭債権の時効を考えると、過去5年間に遡って、賃借人から請求がくるかもしれません。

当然会社やオーナーは、その請求された金額を過去に遡って売上の減額をして、支払い過ぎた税金を取り戻す手続きすべきと思われます。この手続きを「更正の請求」といいます。

しかし、この「更正の請求」は法定申告期限（申告書の提出期限）から１年以内に限り受け付けられます。 つまり過去の申告の所得が過大で、それを修正して税金を取り戻すという行為は、前年度の申告に限るということになります。

これに納税者が、税務署長に対して「嘆願」を行い、減額の要求に対して呑めば５年間できるという、つまり税務署長の裁量により行うことができます。

「裁量」です。少しあやふやですが、根拠のある正当性あるものなら認めてくれるものですので、おののくことはないですが、時間と労力を必要としますね。
（この問題に関しては、「日税連」等の各団体が意見書を出し、「５年間の更正の請求」を要求しています）

また、「後発的事由による更正の請求」であれば、その年度まで遡って行えますが、その事由つまり判決が出て２か月以内で請求をしなければなりません。

そしてこの被告となっているオーナーであれば、最高裁で判決がでれば「義務付け訴訟」を利用して、即刻返還要求が国税庁に対して行うことができるはずです。（この辺は少し私自身、専門でないのでよく弁護士と相談しなければなりませんが）

さて、ここで「たら」「れば」の話をしたわけですが、ひとつの判決によって、対岸の火事ではなく、自分の会社の存続に関わるような問題が生じるのであれば、いち早くキャッシュフローや次の手を確認しなければなりません。

ある意味リスクマネジメントでもありますね。

ただ、「更新料返還訴訟」の裁判で最高裁原告勝訴となった場合、賃貸管理会社及びオーナーへの影響を考えて、また同じような問題が発生した場合、せめて返還金額の半額のキャッシュを確保する方法のひとつとして考えてみたらどうなるかという想定の話で書いてみました。

いえ、こんな「共益費の範囲」より実際重い話になるとは自分でも思いませんでした。（文は短いですが、いろいろ調べていたら、連休の休みはなくなった。。。）

さてさて、次の仕事にかからなきゃ