賃貸管理情報: 2009年5月アーカイブ

あぁ、止めときゃよかった、あんな約束。。。

うちのBossFuruyaもブログ書き始めたんです。（「依田会計IT室長によるOBC奉行活用術」http://ameblo.jp/yoda-bugyo/）

毎週一本絶対にブログをあげる。期限を守れず挙げない場合は、次回の飲み会でおごる。。。
お互いこの約束無理あるでしょ。
だって、どっちも筆まめじゃないし、私は凝り性で時間が足りない、BOSSは仕事が多くて時間が足りない。
だからあえて、「この約束」なのですが。。。

こんにちは

依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

みなさん、賃借人の家賃の延滞の対策に悩まれていますよね。

延滞が出た時の鉄則は、「１日でも遅れたら催促する」しつこく督促をする。

だいたい家賃は、２か月溜めたら、普通の人は通常の収入の範囲内で、そうそう支払うことはできません。なのでそうなる前にいろいろ手だてをするのが、得策です。

普通は家賃を払わないでいいと思う人は、そんなにいる訳ではなく、「うっかり振り込み忘れた」とか「たまたま振込む時間がなかった」という人が多いはず、その人たちには注意喚起の意味で催促する。

そしてお金がまるっきりないわけじゃないけど、いろいろ借金のある人は、その人なりに返済する順番をつけているだけで、順番の順位をあげるために、うるさいとか、しつこいところになるという意味で、催促を繰り返して行う、これが王道なんでしょうね。

まぁそんな、事後の処理にもつながるのですが、入口の部分でまず延滞の金額をなるべく少なく、遅滞なく解決するという意味で、賃貸借契約書の条項の中に入れる一文が「無催告の解除」となります。

「家賃を支払いわないで住んでいる」この行為は、決して不法占拠ではありません。ただ、契約履行が遅れているだけの状態です。この条文により、内容証明等で催告し解除をすれば（無催告といってもやはり催告をし、こちらの解除の意思は伝えるべき）不法占拠となりえます。

とはいえ、賃借人は借地借家法により、守られております。この条文が必ずしも有効かとというと、判例によると、この無催告の解除が不合理と認められない事情がある場合に有効と解するのが相当とされています。

つまり、一回ぐらいのたまたまの延滞ではなくて、何回も繰り返し行い、なんらかのトラブルを起こしているような、お互いの信頼関係がないような場合に有効となり得るということです。

まぁ、いずれにしても延滞を出さぬよう、金額を増やさぬような対策が肝心ですね。

しかしながら、リーマンショック後のこのご時世。世の中派遣切りがあったり、住居そのものの維持・確保が難しい人がいます。

そういう意味で、視点を変えて、 賃貸管理会社自ら融資先を探してあげる、たとえば厚生労働省の就職安定資金融資（ハローワークを通じて）の手続きがあるということを積極的に行うこともありかと思います。

まぁ主題とは少しずれましたが、

ところで、私とBossFuruyaとの相互契約には、「無催告の解除」ってありなのかしら。

う～～んこの場合は、契約を履行しなかった（ブログを書かない）人が、飲み代を払わなければならない債務を、債務者自ら解除したい！って叫ぶ訳だから、だめか・・・

やっぱり、ふつうにかいじょしたい。。

だめですかね。

先日、ワールドビジネスサテライト（テレビ東京）のトレンドたまごのコーナーで、蛍光管に代わるDCFLの照明が紹介されていました。

エコルサというところで、販売されているようです。

何しろDCFLだから、発熱も抑えられ、皆さんご存じのように省エネです。

しかも、今回の商品は年間で４割近くの電気料金が安く、２４時間つけっぱなしで５年間取り換えなくていい、１２時間なら１０年取り換えなくてもいい商品だそうです。

通常の商品より割高で、あと現在の照明器具の取り付け口のままで今は使用できないので若干工事が必要ですが、新規設置の場合での導入なら一遍で工事が終わるのでいいですね。

でもこの商品、いいのはわかっていても、クリスマスツリーのオーナメントのように、普及が爆発的にならないようです。

価格という点でみれば、

先ほどの月間４割削減ならば、月３０万以上かかるような店舗の電気なら、１２万削減されることとなります。工事費がいくらかかるかわかりませんが、５年では１２万×１２か月×５年で７２０万の電気代の節約になるので、工事費が回収できた以降は、経費が文字通り節減となります。

なので、月何１０万と係る電気を消費する２４時間営業の店舗の照明(コンビニ・カラオケ店）は、確実に経費節減となるので、新規設立の店舗はイニシャルコストの面と回収を考えて導入すれば、OKかと思います。

しかし既に照明設備が整っているところは、現在の照明を導入してからどのくらいの年数が経ち、これを変えると廃棄の分と、イニシャルコストがかかるか、考えた上で導入がいいのでしょうね。

そういうシュミレーションができる提案があるといいのでしょうか。

今の時代の提案は、「それがいいことはわかる。じゃどれだけ、利益に貢献するか」の観点から提案をしないとなかなか次の商売には繋がらないのが、現状です。

これは私も同じで、「いい仕組みや考え方であることはわかる。でもどれだけ、利益につながるのか」という点で、提案を行わないと、相手に感動してもらえいないんですよね。

どうも事務方（かた）の仕事の利益貢献の提案は、難しいです。

私は営業に向いていないようです。ふーー